Yeni bir fabrika, depo ya da sanayi arsası aramak, yalnızca ilan taramaktan ibaret değildir; yanlış seçilen bir yer, üretimi yıllarca kısıtlayabilir. Bu yazıda, bir sanayi firmasıyla yer seçimi ve OSB arsa tahsisi konusunda hangi sırayla çalıştığımızı, hangi kararların kimde olduğunu ve neleri resmî kaynaktan kontrol ettiğimizi anlatıyoruz.
1. İhtiyacı yazıya dökmek
İlk adım, firmanın bugünkü ve birkaç yıl sonraki ihtiyacını ölçülebilir hâle getirmektir. Bu aşamada henüz bölge ya da parsel konuşmayız; önce tesisin ne yapacağını ve neye ihtiyaç duyduğunu netleştiririz.
Sektöre göre öncelikler değişir. Örneğin metal işleme yapan bir firma için zemin dayanımı ve vinç kritikken, tekstil boyahanesi için su ve atık su altyapısı, gıda üreticisi için hijyen bölgelerine ayrılabilen bir yerleşim öne çıkar. Bu nedenle ihtiyaç listesini sektörün gerçek koşullarına göre birlikte hazırlarız.
- Toplam arsa alanı ve kapalı alan ihtiyacı, açık stok ve manevra sahası
- Gerekli enerji gücü, doğal gaz, su ve atık su kapasitesi
- Vinç kapasitesi, net tavan yüksekliği, kapı ölçüleri ve zemin yükü
- Otoyol, liman, ana müşteri ve tedarikçilere ulaşım; personelin ulaşımı
- Büyüme payı: ileride ek hol, depo veya hat kurulup kurulamayacağı
- Bütçe sınırı, finansman yapısı ve taşınma için hedeflenen dönem
2. OSB ve sanayi bölgelerinde tarama
İhtiyaç listesi hazır olduğunda, uygun bölgeleri taramaya başlarız. Bursa'da karma ve ihtisas niteliğinde çok sayıda organize sanayi bölgesi bulunur; Bursa OSB, Nilüfer OSB, Demirtaş OSB, İnegöl Mobilya Ağaç İşleri İhtisas OSB ve TOSAB Tekstil Boyahaneleri İhtisas OSB bunlara örnektir. Bunların yanında OSB dışındaki sanayi alanları ve küçük sanayi siteleri de değerlendirilebilir.
İhtisas OSB'lerde yalnızca belirli sektör grubundaki tesisler yer alabildiği için, firmanın faaliyet konusunun bölgenin kuruluş amacıyla uyumu ilk kontrol ettiğimiz noktadır. Tarama sonunda, ihtiyaç listesindeki ölçütlere göre karşılaştırılmış kısa bir parsel ve tesis listesi hazırlar, uygun görülenleri yerinde birlikte gezeriz.
3. OSB arsa tahsisi: karar OSB yönetiminindir
En sık karıştırılan konu, tahsisi kimin yaptığıdır. 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu'na göre ön tahsis ve parsel tahsisi, müteşebbis heyetin veya genel kurulun belirlediği prensipler ve yönetmelikteki usuller çerçevesinde OSB yönetim kurulu tarafından yapılır. Danışman tahsis kararı veremez, bir tahsisi garanti edemez; görevi, uygun bölgeyi bulmaya ve başvuru dosyasını eksiksiz hazırlamaya yardımcı olmaktır.
Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği'ne göre tahsis edilebilir parseller OSB'nin, OSBÜK'ün internet sayfasında ve Bakanlığın çevrimiçi sisteminde duyurulur; arsa tahsis başvurularının Bakanlığın çevrimiçi sistemi üzerinden yapılması zorunludur. Talep, parsel sayısını aşarsa başvurular Bakanlığın değerlendirme formuna göre puanlanır ve süreç kura ya da ihale ile sürebilir. Tahsis, yönetim kurulu kararının bildirilmesinden sonra arsa tahsis sözleşmesinin imzalanmasıyla kesinleşir.
Kanun ayrıca tahsis edilen arsaların amacı dışında kullanılamayacağını, borç tamamen ödenmeden ve tesis üretime geçmeden satılamayacağını ve bu hususun tapuya şerh edileceğini düzenler. Bu nedenle başvuru öncesinde firmanın yatırım ve üretime geçiş planının gerçekçi olmasına özellikle dikkat ederiz.
- Duyurulan parsellerin ilan koşullarının ve son başvuru tarihinin takibi
- Yatırım konusu, istihdam ve proje bilgilerinin tutarlı şekilde hazırlanması
- OSB'nin kendi prensip kararlarında istenen belgelerin kontrolü
- Tahsis sonrası sözleşme, proje ve ruhsat yükümlülüklerinin takvime bağlanması
4. İmar, ruhsat ve tapu ön kontrolü
Bir parsel ya da hazır tesis kâğıt üzerinde uygun görünse de, imar ve tapu durumu doğrulanmadan karar verilmemelidir. Kontrolün kim tarafından yapılacağı yerin konumuna göre değişir: 4562 sayılı Kanun'a göre OSB sınırları içinde yapı, kullanım ve işyeri açma ve çalışma ruhsatlarını OSB verir ve denetler. OSB dışında ise 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni belediye veya valilikten alınır.
Hazır tesislerde, mevcut yapının ruhsatına ve yapı kullanma iznine uygun olup olmadığına, sonradan eklenmiş bölümler bulunup bulunmadığına bakarız; çünkü ruhsata aykırı bir yapı, ileride hem işletme ruhsatında hem de finansmanda sorun çıkarabilir.
Tapu tarafında, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün Parsel Sorgu uygulamasıyla parselin konumu, yüzölçümü ve niteliği görülebilir; ancak bu uygulama malik bilgisi göstermez. Malik ve kayıtlar için mal sahibinin e-Devlet üzerinden eriştiği tapu bilgileri, tüzel kişiler için ayrı sorgulama ekranı ve resmî tapu kaydı esas alınır. İpotek, şerh ve beyanlar mutlaka incelenir; OSB Uygulama Yönetmeliği de tahsis edilecek parsel üzerinde ipotek veya rehin bulunması hâlinde bunun talep sahibine bildirilmesini ve sözleşmede yer almasını öngörür.
5. Kiralamak mı, satın almak mı, yap-kirala mı?
Hangi seçeneğin daha uygun olduğu firmaya göre değişir; tek bir doğru cevap yoktur. Bu nedenle seçenekleri aynı ölçütlerle yan yana koyarak karşılaştırırız: başlangıçta bağlanacak sermaye, taşınma süresi, büyüme esnekliği, tesisin ihtiyaca uyumu ve sözleşme riskleri.
Kiralamada hızlı başlangıç mümkündür ama tesise yapılacak yatırımların ve sözleşme süresinin iyi düşünülmesi gerekir. Satın almada mülkiyet ve kalıcılık öne çıkar, fakat ruhsat ve tapu kontrolleri daha da önem kazanır. Arsa alıp inşa etmek ya da yap-kirala modeli ihtiyaca tam uyan bir tesis sağlayabilir, ancak inşaat ve ruhsat süreci takvimi uzatır. OSB'lerde finansal kiralama da kanunda düzenlenmiştir ve bunun için OSB yönetiminden uygunluk görüşü alınması zorunludur.
6. Teşvik belgesi ile yatırım yerinin ilişkisi
Yer seçimi, teşvik planlamasından ayrı düşünülmemelidir. 30 Mayıs 2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 9903 sayılı Yatırımlarda Devlet Yardımları Hakkında Karar'a göre, yatırımın organize sanayi bölgesinde gerçekleştirilmesi, sigorta primi işveren hissesi desteği açısından bir alt bölgenin koşullarından yararlanma imkânı sağlayabilir.
Aynı Karar, desteklenen yatırımların destek süresi boyunca bulunduğu bölgede faaliyette bulunmasını esas alır ve yer değişikliği taleplerinin Bakanlıkça proje bazında değerlendirileceğini belirtir. Bu yüzden teşvik belgesi alınacaksa veya alınmışsa, yer kararı vermeden önce teşvik uzmanıyla birlikte değerlendirme yapılmasını öneririz. Uygunluk her zaman resmî kaynaktan ve firma bilgileriyle teyit edilmelidir.
7. Taşınma takvimi, yetki belgesi ve hizmet kapsamı
Yer belirlendikten sonra iş bitmez. Tahsis veya sözleşme, proje ve ruhsat, altyapı bağlantıları, makine sökme ve kurma, personel ve müşteri bilgilendirmesi gibi adımları tek bir takvimde toplar, üretimin kesintisini en aza indirecek bir geçiş planı hazırlarız.
Alım, satım ve kiralamaya aracılık eden işletmeler için Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik bağlayıcıdır. Yönetmeliğe göre taşınmaz ticareti, il müdürlüğünce Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi üzerinden verilen yetki belgesine sahip işletmelerce yapılır; işletmede Seviye 5 mesleki yeterlilik belgesine sahip bir sorumlu emlak danışmanı bulunması gerekir ve hizmet, iş sahibiyle yapılan yazılı yetkilendirme sözleşmesine dayanır. Aracılık içeren işlerde bu belgelerin bulunduğunu ve sözleşmenin yazılı yapıldığını açıkça gösteririz.
Hizmet kapsamı ihtiyaca göre üç kademede ele alınır. Kapsam ön görüşmede netleşir ve yazılı teklifle bildirilir.
- Başlangıç: ihtiyaç analizi ve uygun bölge listesi
- Profesyonel: parsel ve tesis taraması, yerinde gezi, imar ve ruhsat ön kontrolü, tahsis başvuru dosyası
- Kurumsal: yer seçimi, tahsis, teşvik ve taşınma planının birlikte yönetimi
Sık sorulan sorular
OSB arsa tahsisini danışman alabilir mi?
Hayır. Ön tahsis ve parsel tahsisi, kanun ve yönetmelik çerçevesinde ilgili OSB'nin yönetim kurulu tarafından yapılır. Danışman uygun bölgeyi seçmenize ve başvuru dosyasını eksiksiz hazırlamanıza yardımcı olur; tahsis garantisi veremez.
OSB'de aldığım arsayı daha sonra satabilir miyim?
4562 sayılı Kanun'a göre tahsis edilen arsalar amacı dışında kullanılamaz; borç tamamen ödenmeden ve tesis üretime geçmeden satılamaz, devredilemez ve bu durum tapuya şerh edilir. Ayrıntılar OSB mevzuatına ve tahsis sözleşmesine göre değerlendirilmelidir.
OSB içindeki bir tesisin ruhsatını kim verir?
OSB sınırları içinde yapı ve kullanımla ilgili ruhsat ve izinler ile işyeri açma ve çalışma ruhsatı OSB tarafından verilir ve denetlenir. OSB dışındaki alanlarda yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni belediye veya valilikten alınır.
Kiralamak mı yoksa satın almak mı daha uygun?
Bu, yatırım bütçesine, finansmana, büyüme planına ve teşvik koşullarına bağlıdır. Seçenekleri aynı ölçütlerle karşılaştırarak karar vermenize yardımcı oluruz; tek bir hazır cevap yoktur.
Kaynaklar
- Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu (4562) — Mevzuat Bilgi Sistemi (erişim 30.10.2026)
- Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği — Mevzuat Bilgi Sistemi (erişim 30.10.2026)
- İmar Kanunu (3194) — Mevzuat Bilgi Sistemi (erişim 30.10.2026)
- Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik — Mevzuat Bilgi Sistemi (erişim 30.10.2026)
- Taşınmaz Ticareti — T.C. Ticaret Bakanlığı (erişim 30.10.2026)
- Parsel Sorgulama — Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (erişim 30.10.2026)
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü e-Devlet Hizmetleri — e-Devlet Kapısı (erişim 30.10.2026)
- Yatırımlarda Devlet Yardımları Hakkında Karar (9903) — Yatırıma Destek Platformu (karar metni; Resmî Gazete 30.05.2025) (erişim 30.10.2026)
- Organize Sanayi Bölgeleri — Bursa Ticaret ve Sanayi Odası (erişim 30.10.2026)
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuat ve destek koşulları değişebilir, uygulamadan önce resmî kaynaktan teyit edin. Sonuç, destek, tescil veya satış garantisi içermez.